Комплект документов по итогам согласования предпроектной проработки земельного участка, здания или сооружения, который является основанием для оформления разрешения на проведение градостроительной деятельности, называется исходно-разрешительной документацией.
В состав ИРД входят распорядительные документы (Постановления, Распоряжения), разрешения, технические условия, материалы инженерных изысканий, согласования и утверждения, а также иные документы, полученные от уполномоченных государственных органов, и специализированных организаций для разработки, согласования проектной документации и строительства объекта недвижимости.
В полный комплект исходно-разрешительной документации включаются различные документы, которые отражают основные рекомендации и требования по размещению объекта строительства на местности, определяют границы земельного участка, технические и экономические показатели строительных объектов. К этим документам также относятся рекомендации и требования, которые были получены от различных согласующих органов для выполнения проектирования. В исходно-разрешительных условиях указываются возможности выполнения работ, которые учитывают экологические и санитарно-гигиенические нормы расположения объекта, предполагаемого назначения, особенности его использования, воздействия на окружающую среду.
Как правило, получение ИРД, необходимой для строительства, реконструкции, технического перевооружения и капитального ремонта зданий и сооружений, происходит параллельно с процессом их проектирования, и осуществляется инвестором (застройщиком), правообладателем земли либо действующим в его интересах лицом, называемым техническим заказчиком. Деятельность технического заказчика носит название сопровождения проектов или, более полно, правового сопровождения строительства зданий и сооружений, признанных на основании законодательства РФ «капитальными».
Случаи, когда разрешение на строительство не требуется, закреплены в (п. 17 ст. 51 ГрКРФ).
Основные документы ИРД :
- Проект планировки территории;
- Проект межевания территории;
- Изменение вида разрешенного использования земельного участка: Постановление, Распоряжение, Кадастровый паспорт (если требуется);
- Технические условия на присоединение к сетям инженерного обеспечения (Договор);
- Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);
- Заключение государственной экспертизы проекта (на стадии «Проект», при особой сложности на стадии "Рабочий проект");
- Разрешение на строительство;
- Заключение о соответствии проектируемого объекта построенному, не выдается на руки Застройщику (обычно не относят к ИРД, так как их выполнение техзаказчик осуществляет после завершения строительства);
- Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (обычно не относят к ИРД, так как их выполнение техзаказчик осуществляет после завершения строительства);
- распорядительные документы, постановления и распоряжения различных органов исполнительной власти;
- технические условия;
- разрешения;
- материалы инженерных изысканий;
- согласования и утверждения;
